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土地から家づくりをする時に
必ず行う『土地探し』
土地を選ぶ際に絶対気をつけないといけない
ポイント知ってますか？
住宅業界歴10年以上の建築士目線でお届けするよ！
買っちゃいけない土地とは？
そもそも買っちゃいけない土地ってどんな土地のことなの？
当然、そこが気になるよね！
まずはざっくりと、5つ上げるね！
買っちゃいけない土地はこんな感じ！
・境界線が不明確な土地
・塀や擁壁が傾いている土地
・高低差2m以上の土地
・越境物がある土地
・隣家の基礎又は地盤面が高い土地
この5つは最低限注意が必要！
とはいえ、希望の土地が当てはまっていることもので
『なぜ注意しないといけないのか』
『どんな対策が必要なのか』
を、一つずつ取り上げていきましょう！
境界線が不明確な土地
境界線が不明確？
敷地には必ず隣地との『境界』があります！
境界の目印には『プレート』や『刻み』『杭』といったものが
基本的には明示されていて
お隣さんの土地なのか自分の土地なのかわかるようになっています！
この『境界の目印』が『わからない土地』が要注意！
境界がはっきりしていないと
将来的に近隣トラブルに巻き込まれる可能性が上がるよ！
誰が塀を直すとか、誰が雑草を刈るとか…！！
・対策
土地契約時の条件に『境界の明示』をはっきりと明記する！
（境界の明示は基本的に売主の責任！
購入前に地主さんと交渉して責任持って境界をはっきりして貰おう！）
※数ヶ月の期間と数十万円かかる事もあるので契約前に条件をつけないと
費用を請求されたり決済時期をずらされたりするかも！
塀や擁壁が傾いている土地
塀はわかるけど、擁壁（ようへき）って何？
コンクリートなどでできた塀のことだよ！
これが傾いているってことは…
塀の構造がやばい可能性…大！！！
あえて…買う方は少ないかもしれませんが
土を受け止めている擁壁が傾いている土地や
CB（コンクリートブロック）塀が傾いている土地は
僕なら買わない…絶対トラブルになるから！
どうしても買わないといけないならやり直す必要がある！
・対策
傾いたCB塀や擁壁は必ずやり直すか補強する
できればやり直しがオススメ！
古い塀だとそもそも図面も残ってないし…場合によっては
職人さんの『勘』だけで建ててる可能性もある…怖い！
※やり直しを実費でやらないといけないなら土地の値引き交渉は強気でする！
（擁壁とか軽く数百万するから…）
高低差2m以上の土地
なんで2mなの？
これは『がけ』の基準が2m以上だから！
崖下でも崖上でも家を建てる場合は
余計なコストもかかるしリスクもあるよ！
基本的に崖下（自分の土地が崖より低い）場合は…
基礎を強くするか土砂を受け止める待ち受け擁壁の施工が必要！
崖上（自分の土地の方が隣地より高い）場合は…
土砂崩れで土が流れても家が傾かないように
杭（鋼製）か擁壁（条例に適合したもの）を施工しないといけない！
崖上で杭を施工する分には地盤改良工事も兼ねられるので
待ち受け擁壁よりは費用が抑えられるけど
それでも30坪くらいの2階建で鋼管杭だと170万円くらいかかったこともある！
待受擁壁は…250万円オーバーだった…お金がいくらあっても足りない！
・対策
崖上なら杭か擁壁
崖下なら待受擁壁
※どちらにしても崖から家までの距離が
確保できる広さの土地ならコストは抑えられる
※待受擁壁は場合によっては基礎を強くすることで兼ねられることがあるから
建築会社に相談してみよう！
越境物がある土地
越境？枝くらいなら大丈夫じゃない？
民法では隣地の竹木の枝は勝手に切っちゃダメなことになっているよ！
根っこは良いけどね…（2023年法改正予定）
確かに、枝くらいなら仕方ないか…と考えがちですが
枝を払わない（払えない）ということは…
今後もずっと越境し続ける可能性があるということ
枝が伸びるたびにお隣さんに交渉しますか？
『枝切ってー』って…
それなら契約前に地主さんとお隣さんで話をつけておいてもらう方が
よっぽど後腐れ無いですよね
ちなみに枝以外は論外です！
隣地の雨樋とか…水道管とか…カーポートとか
越境してたら避けるのが吉！
やむおえず購入するなら事前の話し合いは必須です！
・対策
購入前に『地主』さんと『隣地所有者』さんで話をつけておいてもらう
（できれば契約の条件に入れる）
地主が動かないなら仲介の不動産業者
不動産屋も動かないとしたら自力でやるしかない…
そこまでしても良いほどなら購入検討して！
隣家の基礎又は地盤が高い土地
周りの家が関係あるの？
自分達より前からある隣家が基礎や地盤を上げているってことは
水害の危険性があって防災としてやっている可能性があるよ！
住宅の敷地は基本的に道路よりも数センチ高くして建築します
計画次第ですが10〜25cmくらい上げることが多い
でもそれ以上に周囲のお家が高くなっている場合は
それだけ水害を心配しているってことです！
また、周囲が高くて自分達だけ低いと
雨水が全部自宅に向かって流れてくることに！
せっかく建てたのに『浸水』は悲しいですよね…
僕ならあえて危険な土地は選びません
どうしても選ぶなら…
・対策
周囲と同じように地盤や基礎を高くする（しっかりとコストをかけて安全対策）
火災保険の内容に水害を入れておく
車の保険なども水害対応にする必要があるか検討する
（保険を充実させると数万円の負担増になるので…その費用対効果も考えておく）
１００点の土地はないけど
土地探しの記事でもお伝えした通り
『１００点の土地』というのは奇跡ですが
それでも60〜70点の土地がこの5つに該当する場合は
対策も含めて検討しましょう！
・境界線が不明確な土地
・塀や擁壁が傾いている土地
・高低差2m以上の土地
・越境物がある土地
・隣家の基礎又は地盤面が高い土地
対策費用込みで納得できるならその土地は『あり』
でも、少しでも不安が残ると
後々の後悔に繋がるので避けるのが賢い選択です…
最近では土地と建物を合わせて提案依頼できるサイトや
上記の土地の不安の他にもある『近隣トラブル』などの不安を
事前に調査してくれるサービスもあります！
一生住むかもしれない土地だからこそ
使えるサービスは賢く使っていきましょう！
『自分で積極的に動くこと』が土地探しの一番の近道です！
後悔しない家づくりのためにまずは一歩踏み出そう！
近隣トラブルなどの調査を依頼したい場合は…
