マイホーム計画で避けて通れない
住宅ローン！
今回はローンの大枠と比較について解説します！
土地については↓こちら
住宅ローンってどんなもの？
まずはどこの住宅ローンが安いかの前に、
住宅ローン自体についてざっくりご説明します！
全体像を知って不安を無くそう！
そもそも、住宅ローンは『自宅』を建てるために
銀行にお金を貸してもらうもの
ごく稀に住宅ローンで車も買いたいとか言う人いますけど、
基本的にNGです（銀行によってはそういう商品もある）
そもそも車なんて35年も保たないのに住宅ローン借入増やして
10年15年先にもう乗ってない車の分までローン払うの勿体無いです
住宅ローンの主な特徴は主に3つ！
- 35年以上の長期にわたって返済することができること
- 団体信用生命保険などの万が一の救済措置があること
- 変動金利で1％未満の超低金利商品であること
この辺がとっても特徴的で
例えば手元に頭金として500万円あった場合に資産運用で増やすことを考えると
住宅ローンの借り入れを500万円減らすより
0.55％などの超低金利でローンを組んで500万円を運用した方が
資産がプラスになることから、『唯一しても良い借金』とまで言われるほど…
（資産運用関係については今後別の記事で触れたいと思います。）
住宅ローンはいくら借りれるの？
そもそも住宅ローンっていくらくらい借りれるの？
やっぱり気になるますよね！
基本的には年収の6〜7倍が安全なラインです。
国家資格を保有していたり、大企業に勤めていたりすると
9倍くらいまで借りれることもありますが
基本的には返済がかなり大変なのでオススメしません！
住宅ローンで借入できる金額は
必ずしも返せる金額というわけではありません！
それぞれの家計状況も大きく関わるし
『家建てたら旅行も行けないほど生活がしんどい！』
なんて…嫌じゃないですか！
だから住宅ローンを検討するときは
必ず家計を見直して『返せる金額』を把握しておきましょう！
家計の見直しについてはこちらの記事↓
ローンはいつから払い始めるの？
住宅ローンの基本的な返済開始は
『お引き渡し』からです！
ただし…マイホームの建築では、
①土地購入
②請負契約
③基礎着工
④上棟
⑤引き渡し
だいたいこの五段階くらいで『お金を払うタイミング』があります！
（正確なタイミングは不動産会社や建築会社によって違うので、
大きなお金が動く節目がいつになるかは事前に確認しておきましょう！）
この支払いのタイミングでは、
『自己資金』を出すか『つなぎ融資』を使うか
このどちらかを選ぶことになります！
つなぎ融資？
つなぎ融資っていうのは
引き渡しはまだ先だけど引き渡しまでの『つなぎ』として
いったん必要な分だけ銀行にお金を貸してもらう仕組みのこと！
住宅ローン満額より少ない額のローンを組んで、
実際の住宅ローン開始時に一つのローンにまとめるイメージだよ！
※つなぎ融資を受ける多くの場合
『つなぎ融資を受けてから引き渡しまでは金利分だけ支払う』ことが多い
（銀行ごとに仕組みが違う）
ここまででしょっちゅうお話ししているように
住宅ローンは銀行ごとでかなり違います！
実際検討する場合は必ず銀行にローンの内容をしっかり確認しましょう！
超超低金利でかなり注目されている
ネットバンクの住宅ローンでは
『つなぎ融資』の仕組みがないこともあります！
つなぎが使えない場合、建物引き渡しまでに起きる支払いでは
自己資金で一度立て替えておかないといけないので貯金が多くない人は要注意！！！
ぶっちゃけ自己資金が建築計画総額の7〜8割くらい用意できないと
『つなぎ融資』ない銀行は危なすぎて選べない！！
さて、ここまでで『特徴』『仕組み』『時期』についてざっくりお伝えしました！
次は比較のポイントを抑えていきましょう！
住宅ローン比較の2つのポイント
住宅ローンを比較するポイントは
ざっくり言うと2つだけ！
金利
団体信用生命保険（団信）
比較ポイントは少ないのになぜあんなにも複雑なのか…
それは…『住宅ローン』も銀行にとっては
『商品』の一つで銀行によって仕組みやプランが全然違うから！
携帯会社の料金プランみたいな感じ！
次項から解説するよ！
住宅ローン金利
誰もが大注目なのが『金利』ですよね！！
金利は大きく3タイプ
- 全期間固定金利（35年固定とか）
- 〇〇年固定金利
- 変動金利
この3つですね！
ちなみに、よく「金利0.4％」とか
『最低金利』が謳われているのは『変動金利』のこと！
『固定金利』は10年固定とか15年固定とか35年固定とか
色々種類があるけど固定か変動かで考えるなら
今は『変動金利』もしくは『全期間固定金利』の二択で良い
なぜなら、例えば10年固定とかだと
最初の10年は変動より高い
（35年固定よりは安いけど結局変動より払う）
10年目以降は35年固定より高くなる可能性がある
（現在のフラット35が1.6％くらいなので10年先に1.6を下回ってないと現状の35年固定より負担増）
じゃあどっちを選べばいいの？
金利上昇が怖い！と言う人は全期間固定
金利の変動に柔軟に対応できる人は変動一択！
現状変動金利の最安値が0.289％（auじぶん銀行 2022年12月現在）
同じ銀行の全期間固定が1.83％（auじぶん銀行 2022年12月現在）
その差なんと…1.5％！！
35年間で1.5％上がらなければ変動の方が結果的に得が大きい！
この辺の銀行の金利比較はモゲチェックを活用すると簡単に知ることができます！
※前述した通り銀行によってプランがバラバラなので
気になる銀行にはしっかり問い合わせしましょう！
団体信用生命保険（通称：団信）
金利と同時に条件チェック必須なのが
『団信』！！！
これぞ住宅ローンの救世主！
簡単に言うと…死んじゃった時に遺された家族が住宅ローンで苦しくならないための保険
ローンの債務者が死亡した場合に住宅ローンの支払いが0になる！
（残債を保険で完済できる）
基本的に住宅ローンを組むなら加入必須の銀行が多い
悩むポイントは…『死亡時』以外の特約をつけるかどうか
これについては…『がん特約』に関してはオススメ！
ただし金利の上乗せ幅が0.1以下の場合！！！
0.2以上だと…35年で考えた時に約150万円くらいの負担増なので
そこまで負担増えてしまうと普通に貯金もしくは資産運用で
使えるお金にしておいてガンになったらそこから治療
ガンにならなかったら自分に投資の方がいい
（もちろん高額療養費制度を使って治療する場合）
がん以外の病気に関しては健康に不安がある場合のみ検討してもいいけど
健康でいることが一番の財産だから住宅ローン負担増やすより
健康に良い食品を食べたり、適度な運動のためにお金を使って
病気になりにくい体を作る方が何においても大事です
まとめ
住宅ローンについてなんとなく理解は深まったでしょうか？
住宅ローンの特徴は
・自宅を建てるための長期間借りられるローン
※長い返済年数で月々の負担を減らせる
・保険による救済措置がある
※団体信用生命保険で死亡時にローンを0にできる
・超低金利商品がある
※変動0.3％以下などを選ぶこともできる
そして比較のポイントは
・金利
※変動金利と全期間固定金利…金利動向を見られるなら変動一択
・団体信用生命保険
※がん特約は0.1％以下なら付けても損なし！！
ネットで色々調べられる便利な時代だからこそ
まずは調べてみて
後悔のない家づくりができるように準備しましょう！